Prix immobilier Levante Almeriense : à quoi s'attendre

Les gros titres parlent de baisse des ventes et de prix qui s’envolent, mais la réalité sur le terrain à Garrucha, Vera, Mojácar et San Juan de los Terreros est bien plus nuancée. Cela fait trente ans que nous exerçons dans le Levante Almeriense, et ce que nous constatons au quotidien ne correspond pas toujours à ce que publient les médias nationaux. Cet article vous présente notre lecture du marché actuel, appuyée sur une analyse récente publiée par le quotidien Expansión, et vous explique en toute honnêteté à quoi vous attendre si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien dans les mois à venir.

Ce que dit la presse et ce qui se passe réellement dans le Levante Almeriense

Un article publié en juillet 2025 par Expansión reflète une tendance qui se répète dans les statistiques nationales : le nombre de transactions immobilières dans l’ancien a diminué en Espagne. Cette nouvelle a suscité une certaine inquiétude chez les acheteurs et les propriétaires, qui se demandent si le marché est en train de ralentir.

Chez ZAR 2010, nous tenons à être clairs : nous n’avons pas constaté ce recul dans les opérations que nous concluons. Le rythme des ventes reste soutenu dans notre région. Alors, de quoi parlent ces statistiques ? À notre avis, l’explication principale se trouve du côté de l’offre, pas de la demande.

Moins d’offre disponible, moins de ventes enregistrées

La logique est simple : s’il y a moins de biens à vendre, le nombre de transactions baisse par simple arithmétique. C’est précisément ce qui se passe sur le marché de l’ancien. La pénurie de biens disponibles à la vente est une cause directe de la baisse du nombre d’opérations enregistrées au niveau national. Cela ne signifie pas que les gens souhaitent moins acheter ; cela signifie qu’ils ont moins de choix.

Dans le Levante Almeriense, cette situation se fait sentir. La demande de logements dans des communes comme Garrucha, Vera, Mojácar et San Juan de los Terreros reste solide, portée tant par les acheteurs nationaux que par un profil bien établi dans notre région : l’acheteur britannique et irlandais qui recherche une résidence permanente ou secondaire au bord de la mer.

Le Levante Almeriense, une région à la demande soutenue et à l’offre de plus en plus restreinte.

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Les prix vont-ils continuer à augmenter ?

C’est la question qu’on nous pose le plus souvent, aussi bien de la part des acheteurs que des propriétaires. Et la réponse honnête est : cela dépend du type de bien et du fait que son prix corresponde à la réalité du marché.

Il est indéniable que les prix ont augmenté, et que cette hausse a été particulièrement marquée cette dernière année dans certaines zones et certaines typologies. Cela a créé une situation qu’il convient d’analyser avec soin, car tous les biens ne se comportent pas de la même façon.

Les biens bien évalués continuent de se vendre

Les propriétés dont les prix sont en adéquation avec ce que le marché peut absorber — c’est-à-dire ce que les acheteurs peuvent se permettre et ce que les banques sont disposées à financer — continuent de se vendre à bon rythme et dans un délai raisonnable. La demande est bien là. L’acheteur existe. Et les établissements financiers accordent des prêts hypothécaires pour ce type d’opérations.

Il s’agit généralement de biens dont les propriétaires ont écouté les conseils de professionnels de l’immobilier ayant une véritable connaissance du marché local. Ils ont fixé un prix qui tient compte de l’état du bien, de la zone, de la concurrence directe et de ce que l’acheteur peut réellement payer. Et cela fonctionne.

Les biens surévalués restent bloqués

À l’opposé, nous constatons de plus en plus de biens qui génèrent très peu de demandes de renseignements, reçoivent à peine des visites et suscitent peu d’intérêt. Le point commun dans presque tous ces cas est le même : un prix de départ trop éloigné de la réalité du marché.

Pourquoi cela se produit-il ? Dans de nombreux cas, le propriétaire s’est basé sur des articles évoquant la hausse constante des prix et a appliqué cette logique à son propre bien, sans tenir compte de la situation réelle de sa zone, de l’ancienneté du bien, de son état de conservation ou de ce qui est disponible dans cette fourchette de prix.

Il y a aussi un facteur humain très compréhensible : personne n’évalue sa maison de manière objective. C’est normal. Un bien que l’on a acheté, rénové et entretenu pendant des années a une valeur affective qui va bien au-delà du prix du marché. À cela s’ajoutent les comparaisons avec les ventes des voisins, pour lesquelles on connaît rarement le prix réel auquel la transaction a été conclue. Ce qui circule entre voisins est souvent une version optimiste des faits : le vendeur a tendance à arrondir à la hausse et à omettre les remises accordées pendant la négociation. Le résultat est que de nombreux propriétaires partent avec une attente de prix qu’aucune agence immobilière sérieuse ne peut soutenir sur le marché.

Un indicateur à ne pas ignorer : les expertises bancaires

Il y a une donnée technique à garder à l’esprit et qui confirme que, sur certains segments du marché, les prix se sont envolés au-delà du soutenable : certaines expertises bancaires ressortent en dessous du prix de vente convenu entre acheteur et vendeur.

C’est un élément important, car l’expertise correspond à la valeur que la banque reconnaît au bien pour le financement. Lorsqu’il existe un écart entre cette valeur et le prix de vente, l’acheteur doit combler la différence avec des fonds propres, ce qui rend souvent l’opération impossible. Cela ne signifie pas que le bien vaut moins en valeur absolue, mais c’est bien un signal clair d’une tension entre les prix demandés et ce que le système financier considère comme raisonnable.

Costa de Garrucha, Almería - mercado inmobiliario Levante Almeriense — Le marché à Garrucha et dans le Levante Almeriense reste porté par une demande solide, mais les prix doivent correspondre à la réalité.

Que va-t-il se passer pour les prix à court terme ?

Compte tenu de tout ce qui précède, voici nos prévisions pour les prochains mois :

Les biens au prix du marché continueront de se vendre à bon rythme, car la demande réelle n’a pas disparu et les conditions de financement permettent de conclure ces opérations.
Les biens surévalués devront corriger leur prix. Pas du jour au lendemain, mais de façon progressive, à mesure que les mois passent sans visites et sans offres.
Les statistiques pourraient montrer une baisse moyenne des prix, mais cette baisse ne reflétera pas une chute du prix réel du marché : elle reflétera la correction de prix qui n’auraient jamais dû être fixés aussi haut. L’acheteur qui paie aujourd’hui un prix raisonnable pour un bien bien situé à Garrucha, Vera, Mojácar ou San Juan de los Terreros ne perd pas de valeur ; il achète au juste prix.

En résumé : le marché ne va pas s’effondrer, mais il va devenir plus exigeant sur les prix. Les biens qui répondent à des critères réels continueront de trouver preneur. Ceux qui n’y répondent pas resteront bloqués jusqu’à ce que quelqu’un prenne la décision d’ajuster le prix.

Ce que cela signifie si vous voulez vendre dans le Levante Almeriense

Si vous possédez un bien à Garrucha, Vera, Mojácar ou San Juan de los Terreros et que vous envisagez de le vendre, la chose la plus précieuse à faire en ce moment est de connaître sa valeur réelle de marché, pas celle que vous aimeriez obtenir ni celle qu’un voisin vous a suggérée, mais celle qui, selon toute probabilité, vous permettra de conclure une vente dans un délai raisonnable et au meilleur prix possible.

Cette différence peut représenter des mois d’attente et, dans bien des cas, aboutir à une vente moins chère que ce que vous auriez obtenu si vous aviez fixé un prix ajusté dès le départ. Le temps qu’un bien passe sur le marché sans se vendre ne joue pas en faveur du propriétaire : il génère de la méfiance chez les acheteurs et, lors de la négociation, il est souvent utilisé pour justifier des offres à la baisse.

Une estimation professionnelle ne vous engage à rien

Chez ZAR 2010, nous estimons votre bien gratuitement et sans engagement. Nous ne vous dirons pas ce que vous voulez entendre ; nous vous dirons ce que vous devez savoir pour prendre une décision éclairée. Avec trente ans d’expérience dans cette région et des centaines d’opérations conclues à Garrucha, Vera, Mojácar et San Juan de los Terreros, nous connaissons le marché comme peu d’autres.

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Que signifie cela si vous souhaitez acheter dans le Levante Almeriense

Si vous cherchez à acheter un bien dans la région, le message est tout aussi clair : ne vous attendez pas à ce que les prix baissent de façon généralisée, car cela ne se produira probablement pas dans le segment des biens correctement valorisés. Ce qui peut en revanche se produire, c’est que vous trouviez des opportunités sur des biens présents depuis longtemps sur le marché, dont les propriétaires sont disposés à négocier.

Un agent disposant d’une expérience locale peut vous aider à identifier quels biens sont au prix du marché, lesquels sont surévalués et lesquels présentent une réelle marge de négociation. Cette information a de la valeur et vous ne la trouverez sur aucun portail immobilier.

Conclusion : le marché fonctionne pour ceux qui le comprennent

Le marché immobilier du Levante Almeriense est actif. Les ventes se concluent. Les acheteurs continuent d’arriver, notamment du Royaume-Uni et d’Irlande. L’offre est plus rare qu’il y a quelques années, ce qui maintient la pression sur les prix dans le segment aligné sur le marché. Et la correction, si elle survient, touchera principalement les biens mis en vente à des prix qui n’ont jamais correspondu à la réalité.

Si vous avez des doutes sur votre situation particulière, que vous soyez propriétaire ou acheteur, chez ZAR 2010 nous sommes à votre disposition pour vous donner un avis honnête, fondé sur une connaissance réelle de cette région. Sans pression et sans promesses que nous ne pourrions pas tenir.

Estimez votre bien maintenant — ZAR 2010