Nue-propriété en Espagne : avantages, risques et fiscalité

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Acheter un bien immobilier sans pouvoir y emmu00e9nager le jour de la signature peut sembler u00e9trange, mais pour l’investisseur qui sait lire l’opu00e9ration, la nue-propriu00e9tu00e9 est l’une des formules les plus intu00e9ressantes du marchu00e9 immobilier espagnol. Chez ZAR 2010, nous travaillons depuis trente ans dans le Levante almeriense et nous avons pu constater que ce type de transmission suscite des interrogations lu00e9gitimes, mais aussi de ru00e9elles opportunitu00e9s. Cet article explique, sans du00e9tour, en quoi consiste la nue-propriu00e9tu00e9, quels sont ses avantages et inconvu00e9nients pour l’acheteur et pour le vendeur, ainsi que les aspects juridiques et fiscaux u00e0 prendre en compte avant de se du00e9cider.rnrn

Qu’est-ce que la nue-propriu00e9tu00e9 et comment fonctionne-t-ellernrn

Quand on parle de pleine propriu00e9tu00e9 d’un bien immobilier, on fait ru00e9fu00e9rence u00e0 la somme de deux droits : la propriu00e9tu00e9 et l’usage et la jouissance. La nue-propriu00e9tu00e9 est, tout simplement, la propriu00e9tu00e9 sans cet usage et cette jouissance. L’usage et la jouissance, que l’on appelle juridiquement l’usufruit, appartiennent u00e0 une autre personne, l’usufruitier, qui peut continuer u00e0 habiter le logement ou le louer tant que l’usufruit est en vigueur.rnrn

Dans les opu00e9rations de nue-propriu00e9tu00e9 habituellement pratiquu00e9es sur le marchu00e9, l’usufruit est viager : il dure tant que l’usufruitier est en vie. Cela signifie que l’acheteur acquiert la titularitu00e9 du bien, est inscrit au Registro de la Propiedad en tant que propriu00e9taire, mais n’a pas accu00e8s physiquement au logement tant que l’usufruitier n’est pas du00e9cu00e9du00e9. u00c0 ce moment-lu00e0, l’usufruit s’u00e9teint automatiquement et le nu-propriu00e9taire obtient la pleine propriu00e9tu00e9 sans du00e9marche supplu00e9mentaire de vente : le bien lui appartenait du00e9ju00e0.rnrn

Il s’agit d’une figure juridique ru00e9glementu00e9e par le Code civil espagnol (articles 467 u00e0 522) et parfaitement courante dans le secteur immobilier. Ce n’est ni une raretu00e9 ni un piu00e8ge : c’est un contrat offrant toutes les garanties lu00e9gales.rnrn

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Pourquoi vend-on la nue-propriu00e9tu00e9 de son logementrnrn

Comprendre la motivation du vendeur aide l’acheteur u00e0 u00e9valuer l’opu00e9ration avec du recul. Le profil le plus courant est celui d’une personne u00e2gu00e9e, gu00e9nu00e9ralement retraitu00e9e, propriu00e9taire de son logement mais dont la pension ne suffit pas pour vivre confortablement ou pour faire face u00e0 des frais de santu00e9 et de du00e9pendance. », »en »:null}

En vendant la nue-propriété, cette personne obtient immédiatement un capital important et continue de vivre chez elle jusqu’à la fin de sa vie. Pour elle, c’est une solution digne : elle ne perd pas son logement et améliore sa situation économique. L’acheteur, quant à lui, acquiert un bien à un prix inférieur à celui du marché et attend que le temps fasse son œuvre.

Il existe également des cas où la vente de la nue-propriété s’inscrit dans une planification patrimoniale familiale, bien que ce cas de figure soit moins fréquent sur le marché ouvert.

Le prix : pourquoi la nue-propriété bénéficie-t-elle d’une décote ?

Le prix de la nue-propriété est toujours inférieur à celui de la pleine propriété d’un bien équivalent. Cette décote n’est pas un caprice : elle reflète la valeur économique de l’usufruit, c’est-à-dire la durée pendant laquelle l’acheteur ne pourra pas utiliser le logement.

La valeur de l’usufruit viager se calcule habituellement en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole) dispose de tables d’évaluation fondées sur une formule simple : l’usufruit viager vaut, en pourcentage, le résultat de 89 moins l’âge de l’usufruitier, avec un minimum de 10 % et un maximum de 70 %. Ainsi, par exemple :

Usufruitier de 70 ans : usufruit = 89 − 70 = 19 %. Nue-propriété = 81 % de la valeur totale.
Usufruitier de 80 ans : usufruit = 89 − 80 = 9 %, avec un minimum de 10 %. Nue-propriété = 90 % de la valeur totale.
Usufruitier de 60 ans : usufruit = 89 − 60 = 29 %. Nue-propriété = 71 % de la valeur totale.

Cela signifie que plus l’usufruitier est âgé, plus la décote est faible, mais plus l’incertitude sur le délai est réduite. À l’inverse, plus l’usufruitier est jeune, plus la décote est intéressante, mais plus la période d’attente peut s’avérer longue.

Ces tables sont celles utilisées par l’administration fiscale pour liquider les impôts, mais le prix réel de l’opération est fixé librement par les parties. En pratique, la décote est généralement négociée en tenant compte non seulement de l’âge, mais aussi de l’état de santé, des perspectives du marché local et des caractéristiques particulières du bien.

Avantages d’acheter en nue-propriété comme investissement

Prix d’entrée réduit

L’acheteur acquiert un actif immobilier en payant une fraction de sa valeur de marché en pleine propriété. Ce différentiel entre le prix payé et la valeur finale du bien représente la rentabilité potentielle de l’opération. Si, de plus, le marché immobilier de la zone progresse pendant la période d’attente, le gain s’en trouve amplifié.

Un investissement sûr et enregistré

La nue-propriété s’inscrit au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad). L’acheteur est propriétaire dès le premier jour, avec toutes les garanties juridiques. Personne ne peut vendre, hypothéquer ou disposer du bien sans son consentement. La propriété est protégée.

Absence de frais de gestion pendant l’usufruit

Pendant la durée de l’usufruit, c’est à l’usufruitier de prendre en charge les dépenses courantes du logement : fournitures, charges de copropriété et taxe foncière IBI (ce point peut toutefois être précisé contractuellement). Les réparations extraordinaires, en revanche, incombent généralement au nu-propriétaire. Cela doit être clairement spécifié dans le contrat.

Planification patrimoniale à long terme

Pour un investisseur qui n’a pas besoin de liquidités immédiates, la nue-propriété permet d’allouer un capital à un actif réel porteur d’avenir, sans les tracas de la gestion locative : pas de locataires, pas d’impayés, pas d’usure du bien liée à un usage par autrui.

Risques et inconvénients à évaluer

L’incertitude du délai

C’est le facteur clé, et il faut le regarder en face. L’acheteur ne sait pas quand il pourra disposer du logement. Si l’usufruitier a 90 ou 95 ans, l’incertitude est faible et la période d’attente probable est courte. S’il a 65 ou 70 ans, l’horizon peut s’étendre sur des décennies. L’acheteur doit être honnête avec lui-même quant à sa capacité à assumer ce délai sans avoir besoin de ce capital pour autre chose.

Immobilisation du capital

Pendant l’usufruit, l’argent est investi dans un actif qui ne génère pas de revenus et qui ne peut pas être utilisé. Il est possible de vendre la nue-propriété à un tiers, mais le marché pour ce type d’actif est plus restreint que celui de la pleine propriété, ce qui peut compliquer une revente rapide.

Dépenses extraordinaires et état du bien

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El nudo propietario es responsable de las reparaciones extraordinarias. Ademu00e1s, cuando llegue el momento de tomar posesiu00f3n, el estado del inmueble dependeru00e1 de cu00f3mo lo haya mantenido el usufructuario. Aunque la ley obliga a devolver el inmueble en buen estado, en la pru00e1ctica pueden surgir discrepancias con los herederos del usufructuario. Un buen contrato y, si es posible, una visita periu00f3dica acordada, reducen este riesgo.rnrn

Imposibilidad de uso inmediatorn

A diferencia de comprar una vivienda en pleno dominio, aquu00ed no hay llaves el du00eda de la firma. Si el comprador busca un inmueble para vivir, para alquilar o para rentabilizar de forma inmediata, la nuda propiedad no es la operaciu00f3n adecuada.rnrn

Marco legal: lo que hay que saber antes de firmarrnrn

La escritura de compraventa de nuda propiedad debe recoger con precisiu00f3n varios elementos para evitar conflictos futuros:rnrn

Identificaciu00f3n clara del usufructo: si es vitalicio, sobre quiu00e9n recae, y si puede o no ser transmisible (en principio, el usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario y no pasa a sus herederos).rn
Distribuciu00f3n de gastos: quu00e9 paga el usufructuario y quu00e9 paga el nudo propietario, para evitar disputas posteriores.rn
Estado del inmueble en el momento de la firma: conviene hacer constar el estado actual mediante un informe o acta notarial.rn
Condiciones para el acceso del nudo propietario: si se acuerda algu00fan tipo de inspecciu00f3n o visita periu00f3dica.rnrnrn
El notario es una figura esencial en este proceso. Cualquier duda sobre las implicaciones legales debe resolverse antes de la firma, no despuu00e9s.rnrn
Fiscalidad: impacto para el comprador y para el vendedorrnrn
Para el compradorrnrn
La adquisiciu00f3n de nuda propiedad tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una segunda transmisiu00f3n, que es lo habitual. La base imponible es el valor de la nuda propiedad, calculado conforme a las tablas de Hacienda. El tipo aplicable depende de la comunidad autu00f3noma; en Andalucu00eda, el tipo general del ITP para inmuebles es del 7 %. », »en »:null, »fr »: »rn
Le nu-propriu00e9taire est responsable des ru00e9parations extraordinaires. De plus, le jour venu de prendre possession, l’u00e9tat du bien du00e9pendra de la fau00e7on dont l’usufruitier l’aura entretenu. Mu00eame si la loi oblige u00e0 restituer le bien en bon u00e9tat, dans la pratique, des du00e9saccords peuvent survenir avec les hu00e9ritiers de l’usufruitier. Un bon contrat et, si possible, une visite pu00e9riodique convenue u00e0 l’avance, ru00e9duisent ce risque.rnrn
Impossibilitu00e9 d’usage immu00e9diatrn
Contrairement u00e0 l’achat d’un bien en pleine propriu00e9tu00e9, il n’y a pas de clu00e9s remises le jour de la signature. Si l’acheteur cherche un bien pour y vivre, pour le louer ou pour le rentabiliser immu00e9diatement, la nue-propriu00e9tu00e9 n’est pas l’opu00e9ration adaptu00e9e.rnrn
Cadre lu00e9gal : ce qu’il faut savoir avant de signerrnrn
L’acte de vente de nue-propriu00e9tu00e9 doit pru00e9ciser plusieurs u00e9lu00e9ments avec rigueur afin d’u00e9viter des conflits futurs :rnrn
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Identification claire de l’usufruit : s’il est viager, sur qui il porte, et s’il est transmissible ou non (en principe, l’usufruit viager s’u00e9teint au du00e9cu00e8s de l’usufruitier et ne passe pas u00e0 ses hu00e9ritiers).rn
Ru00e9partition des charges : ce que paie l’usufruitier et ce que paie le nu-propriu00e9taire, afin d’u00e9viter des litiges ultu00e9rieurs.rn
u00c9tat du bien au moment de la signature : il convient de consigner l’u00e9tat actuel au moyen d’un rapport ou d’un acte notariu00e9.rn
Conditions d’accu00e8s du nu-propriu00e9taire : si un type d’inspection ou de visite pu00e9riodique est convenu.rnrnrn
Le notaire est une figure essentielle dans ce processus. Toute question sur les implications lu00e9gales doit u00eatre ru00e9solue avant la signature, pas apru00e8s.rnrn
Fiscalitu00e9 : impact pour l’acheteur et pour le vendeurrnrn
Pour l’acheteurrnrn
L’acquisition de la nue-propriu00e9tu00e9 est soumise u00e0 l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la taxe espagnole sur les transmissions patrimoniales, s’il s’agit d’une seconde transmission, ce qui est le cas habituel. La base imposable est la valeur de la nue-propriu00e9tu00e9, calculu00e9e selon les baru00e8mes de l’administration fiscale espagnole. Le taux applicable du00e9pend de la communautu00e9 autonome ; en Andalousie, le taux gu00e9nu00e9ral de l’ITP pour les biens immobiliers est de 7 %. »}
Lorsque l’usufruit s’éteint par décès de l’usufruitier et que le nu-propriétaire consolide la pleine propriété, il n’y a pas de nouvelle transmission, et par conséquent aucun nouveau fait générateur de l’ITP. Toutefois, une imposition à l’IRPF peut survenir si le bien est vendu ultérieurement, la plus-value étant alors calculée à partir de la valeur d’acquisition initiale de la nue-propriété.
Pour le vendeur
Le vendeur de la nue-propriété doit déclarer dans son IRPF la plus-value ou moins-value générée par la transmission. Elle se calcule comme la différence entre la valeur d’acquisition du bien (le prix payé à l’époque) et le prix de vente de la nue-propriété. Cette plus-value est imposée en tant que revenu de l’épargne, à des taux qui, en 2024, oscillent entre 19 % et 28 % selon la tranche.
Il existe une exonération importante pour les personnes de plus de 65 ans : la plus-value générée par la transmission de la résidence habituelle est exonérée d’IRPF pour les personnes de plus de 65 ans. Cette exonération peut s’appliquer à la vente de la nue-propriété si les conditions requises sont remplies, ce qui, dans de nombreux cas, rend cette opération très avantageuse fiscalement pour le vendeur. Il est indispensable de confirmer ce point auprès d’un conseiller fiscal avant l’opération.
Il existe également l’obligation de régler la plus-value municipale (impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains), qui incombe au vendeur sauf accord contraire. La base de calcul correspond à la valeur du terrain afférente à la nue-propriété transmise.
La nue-propriété dans le Levante almériense : un marché porteur
Dans des communes comme Vera, Garrucha, Mojácar ou San Juan de los Terreros, le marché immobilier repose sur une demande solide, tant nationale qu’internationale. Les biens de cette zone ont maintenu, et dans de nombreux cas augmenté, leur valeur ces dernières années, ce qui ajoute un intérêt supplémentaire pour qui achète aujourd’hui au prix de la nue-propriété et consolidera la pleine propriété à l’avenir.
Ce n’est pas une zone de spéculation à court terme, mais un marché aux fondamentaux solides : bonne qualité de vie, climat, accessibilité et demande stable. Pour l’investisseur qui raisonne à long terme, c’est exactement le contexte requis pour ce type d’opération.
La nue-propriété est-elle faite pour vous ?
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La ru00e9ponse du00e9pend de trois facteurs que seul l’acheteur peut u00e9valuer : son horizon temporel, son besoin de liquiditu00e9s et sa tolu00e9rance u00e0 l’incertitude du du00e9lai. Si ces trois u00e9lu00e9ments correspondent aux caractu00e9ristiques de l’opu00e9ration concru00e8te, la nue-propriu00e9tu00e9 peut constituer une entru00e9e sur le marchu00e9 immobilier avec un rapport prix-valeur difficile u00e0 trouver dans une opu00e9ration classique.rnrn
Si vous envisagez ce type d’investissement ou si vous souhaitez simplement mieux comprendre son fonctionnement, chez ZAR 2010 nous sommes disponibles pour vous expliquer les du00e9tails de toute opu00e9ration concru00e8te, sans engagement et avec toute la transparence que trente ans sur ce marchu00e9 nous ont appris u00e0 valoriser. Vous pouvez nous contacter par tu00e9lu00e9phone, par e-mail ou passer u00e0 notre agence u00e0 Garrucha. »}