{\u00ab\u00a0es\u00a0\u00bb:\u00a0\u00bb<\/p>\n
Acheter un bien immobilier sans pouvoir y emmu00e9nager le jour de la signature peut sembler u00e9trange, mais pour l’investisseur qui sait lire l’opu00e9ration, la nue-propriu00e9tu00e9 est l’une des formules les plus intu00e9ressantes du marchu00e9 immobilier espagnol. Chez ZAR 2010, nous travaillons depuis trente ans dans le Levante almeriense et nous avons pu constater que ce type de transmission suscite des interrogations lu00e9gitimes, mais aussi de ru00e9elles opportunitu00e9s. Cet article explique, sans du00e9tour, en quoi consiste la nue-propriu00e9tu00e9, quels sont ses avantages et inconvu00e9nients pour l’acheteur et pour le vendeur, ainsi que les aspects juridiques et fiscaux u00e0 prendre en compte avant de se du00e9cider.rnrn<\/p>\n Quand on parle de pleine propriu00e9tu00e9 d’un bien immobilier, on fait ru00e9fu00e9rence u00e0 la somme de deux droits : la propriu00e9tu00e9 et l’usage et la jouissance. La nue-propriu00e9tu00e9 est, tout simplement, la propriu00e9tu00e9 sans cet usage et cette jouissance. L’usage et la jouissance, que l’on appelle juridiquement l’usufruit, appartiennent u00e0 une autre personne, l’usufruitier, qui peut continuer u00e0 habiter le logement ou le louer tant que l’usufruit est en vigueur.rnrn<\/p>\n Dans les opu00e9rations de nue-propriu00e9tu00e9 habituellement pratiquu00e9es sur le marchu00e9, l’usufruit est viager : il dure tant que l’usufruitier est en vie. Cela signifie que l’acheteur acquiert la titularitu00e9 du bien, est inscrit au Registro de la Propiedad en tant que propriu00e9taire, mais n’a pas accu00e8s physiquement au logement tant que l’usufruitier n’est pas du00e9cu00e9du00e9. u00c0 ce moment-lu00e0, l’usufruit s’u00e9teint automatiquement et le nu-propriu00e9taire obtient la pleine propriu00e9tu00e9 sans du00e9marche supplu00e9mentaire de vente : le bien lui appartenait du00e9ju00e0.rnrn<\/p>\n Il s’agit d’une figure juridique ru00e9glementu00e9e par le Code civil espagnol (articles 467 u00e0 522) et parfaitement courante dans le secteur immobilier. Ce n’est ni une raretu00e9 ni un piu00e8ge : c’est un contrat offrant toutes les garanties lu00e9gales.rnrn<\/p>\n Comprendre la motivation du vendeur aide l’acheteur u00e0 u00e9valuer l’opu00e9ration avec du recul. Le profil le plus courant est celui d’une personne u00e2gu00e9e, gu00e9nu00e9ralement retraitu00e9e, propriu00e9taire de son logement mais dont la pension ne suffit pas pour vivre confortablement ou pour faire face u00e0 des frais de santu00e9 et de du00e9pendance.\u00a0\u00bb,\u00a0\u00bben\u00a0\u00bb:null}<\/p>\n En vendant la nue-propri\u00e9t\u00e9, cette personne obtient imm\u00e9diatement un capital important et continue de vivre chez elle jusqu’\u00e0 la fin de sa vie. Pour elle, c’est une solution digne : elle ne perd pas son logement et am\u00e9liore sa situation \u00e9conomique. L’acheteur, quant \u00e0 lui, acquiert un bien \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9 et attend que le temps fasse son \u0153uvre.<\/p>\n Il existe \u00e9galement des cas o\u00f9 la vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 s’inscrit dans une planification patrimoniale familiale, bien que ce cas de figure soit moins fr\u00e9quent sur le march\u00e9 ouvert.<\/p>\n Le prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est toujours inf\u00e9rieur \u00e0 celui de la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’un bien \u00e9quivalent. Cette d\u00e9cote n’est pas un caprice : elle refl\u00e8te la valeur \u00e9conomique de l’usufruit, c’est-\u00e0-dire la dur\u00e9e pendant laquelle l’acheteur ne pourra pas utiliser le logement.<\/p>\n La valeur de l’usufruit viager se calcule habituellement en fonction de l’\u00e2ge de l’usufruitier. L’Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole) dispose de tables d’\u00e9valuation fond\u00e9es sur une formule simple : l’usufruit viager vaut, en pourcentage, le r\u00e9sultat de 89 moins l’\u00e2ge de l’usufruitier, avec un minimum de 10 % et un maximum de 70 %. Ainsi, par exemple :<\/p>\n Cela signifie que plus l’usufruitier est \u00e2g\u00e9, plus la d\u00e9cote est faible, mais plus l’incertitude sur le d\u00e9lai est r\u00e9duite. \u00c0 l’inverse, plus l’usufruitier est jeune, plus la d\u00e9cote est int\u00e9ressante, mais plus la p\u00e9riode d’attente peut s’av\u00e9rer longue.<\/p>\n Ces tables sont celles utilis\u00e9es par l’administration fiscale pour liquider les imp\u00f4ts, mais le prix r\u00e9el de l’op\u00e9ration est fix\u00e9 librement par les parties. En pratique, la d\u00e9cote est g\u00e9n\u00e9ralement n\u00e9goci\u00e9e en tenant compte non seulement de l’\u00e2ge, mais aussi de l’\u00e9tat de sant\u00e9, des perspectives du march\u00e9 local et des caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res du bien.<\/p>\n L’acheteur acquiert un actif immobilier en payant une fraction de sa valeur de march\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9. Ce diff\u00e9rentiel entre le prix pay\u00e9 et la valeur finale du bien repr\u00e9sente la rentabilit\u00e9 potentielle de l’op\u00e9ration. Si, de plus, le march\u00e9 immobilier de la zone progresse pendant la p\u00e9riode d’attente, le gain s’en trouve amplifi\u00e9.<\/p>\n La nue-propri\u00e9t\u00e9 s’inscrit au Registre de la Propri\u00e9t\u00e9 (Registro de la Propiedad). L’acheteur est propri\u00e9taire d\u00e8s le premier jour, avec toutes les garanties juridiques. Personne ne peut vendre, hypoth\u00e9quer ou disposer du bien sans son consentement. La propri\u00e9t\u00e9 est prot\u00e9g\u00e9e.<\/p>\n Pendant la dur\u00e9e de l’usufruit, c’est \u00e0 l’usufruitier de prendre en charge les d\u00e9penses courantes du logement : fournitures, charges de copropri\u00e9t\u00e9 et taxe fonci\u00e8re IBI (ce point peut toutefois \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9 contractuellement). Les r\u00e9parations extraordinaires, en revanche, incombent g\u00e9n\u00e9ralement au nu-propri\u00e9taire. Cela doit \u00eatre clairement sp\u00e9cifi\u00e9 dans le contrat.<\/p>\n Pour un investisseur qui n’a pas besoin de liquidit\u00e9s imm\u00e9diates, la nue-propri\u00e9t\u00e9 permet d’allouer un capital \u00e0 un actif r\u00e9el porteur d’avenir, sans les tracas de la gestion locative : pas de locataires, pas d’impay\u00e9s, pas d’usure du bien li\u00e9e \u00e0 un usage par autrui.<\/p>\n C’est le facteur cl\u00e9, et il faut le regarder en face. L’acheteur ne sait pas quand il pourra disposer du logement. Si l’usufruitier a 90 ou 95 ans, l’incertitude est faible et la p\u00e9riode d’attente probable est courte. S’il a 65 ou 70 ans, l’horizon peut s’\u00e9tendre sur des d\u00e9cennies. L’acheteur doit \u00eatre honn\u00eate avec lui-m\u00eame quant \u00e0 sa capacit\u00e9 \u00e0 assumer ce d\u00e9lai sans avoir besoin de ce capital pour autre chose.<\/p>\n Pendant l’usufruit, l’argent est investi dans un actif qui ne g\u00e9n\u00e8re pas de revenus et qui ne peut pas \u00eatre utilis\u00e9. Il est possible de vendre la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un tiers, mais le march\u00e9 pour ce type d’actif est plus restreint que celui de la pleine propri\u00e9t\u00e9, ce qui peut compliquer une revente rapide.<\/p>\n {\u00ab\u00a0es\u00a0\u00bb:\u00a0\u00bbrn<\/p>\n El nudo propietario es responsable de las reparaciones extraordinarias. Ademu00e1s, cuando llegue el momento de tomar posesiu00f3n, el estado del inmueble dependeru00e1 de cu00f3mo lo haya mantenido el usufructuario. Aunque la ley obliga a devolver el inmueble en buen estado, en la pru00e1ctica pueden surgir discrepancias con los herederos del usufructuario. Un buen contrato y, si es posible, una visita periu00f3dica acordada, reducen este riesgo.rnrn<\/p>\n A diferencia de comprar una vivienda en pleno dominio, aquu00ed no hay llaves el du00eda de la firma. Si el comprador busca un inmueble para vivir, para alquilar o para rentabilizar de forma inmediata, la nuda propiedad no es la operaciu00f3n adecuada.rnrn<\/p>\n La escritura de compraventa de nuda propiedad debe recoger con precisiu00f3n varios elementos para evitar conflictos futuros:rnrn<\/p>\n El notario es una figura esencial en este proceso. Cualquier duda sobre las implicaciones legales debe resolverse antes de la firma, no despuu00e9s.rnrn<\/p>\n La adquisiciu00f3n de nuda propiedad tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una segunda transmisiu00f3n, que es lo habitual. La base imponible es el valor de la nuda propiedad, calculado conforme a las tablas de Hacienda. El tipo aplicable depende de la comunidad autu00f3noma; en Andalucu00eda, el tipo general del ITP para inmuebles es del 7 %.\u00a0\u00bb,\u00a0\u00bben\u00a0\u00bb:null,\u00a0\u00bbfr\u00a0\u00bb:\u00a0\u00bbrn<\/p>\n Le nu-propriu00e9taire est responsable des ru00e9parations extraordinaires. De plus, le jour venu de prendre possession, l’u00e9tat du bien du00e9pendra de la fau00e7on dont l’usufruitier l’aura entretenu. Mu00eame si la loi oblige u00e0 restituer le bien en bon u00e9tat, dans la pratique, des du00e9saccords peuvent survenir avec les hu00e9ritiers de l’usufruitier. Un bon contrat et, si possible, une visite pu00e9riodique convenue u00e0 l’avance, ru00e9duisent ce risque.rnrn<\/p>\n Contrairement u00e0 l’achat d’un bien en pleine propriu00e9tu00e9, il n’y a pas de clu00e9s remises le jour de la signature. Si l’acheteur cherche un bien pour y vivre, pour le louer ou pour le rentabiliser immu00e9diatement, la nue-propriu00e9tu00e9 n’est pas l’opu00e9ration adaptu00e9e.rnrn<\/p>\n L’acte de vente de nue-propriu00e9tu00e9 doit pru00e9ciser plusieurs u00e9lu00e9ments avec rigueur afin d’u00e9viter des conflits futurs :rnrn<\/p>\n Le notaire est une figure essentielle dans ce processus. Toute question sur les implications lu00e9gales doit u00eatre ru00e9solue avant la signature, pas apru00e8s.rnrn<\/p>\n L’acquisition de la nue-propriu00e9tu00e9 est soumise u00e0 l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la taxe espagnole sur les transmissions patrimoniales, s’il s’agit d’une seconde transmission, ce qui est le cas habituel. La base imposable est la valeur de la nue-propriu00e9tu00e9, calculu00e9e selon les baru00e8mes de l’administration fiscale espagnole. Le taux applicable du00e9pend de la communautu00e9 autonome ; en Andalousie, le taux gu00e9nu00e9ral de l’ITP pour les biens immobiliers est de 7 %.\u00a0\u00bb}<\/p>\n Lorsque l’usufruit s’\u00e9teint par d\u00e9c\u00e8s de l’usufruitier et que le nu-propri\u00e9taire consolide la pleine propri\u00e9t\u00e9, il n’y a pas de nouvelle transmission<\/strong>, et par cons\u00e9quent aucun nouveau fait g\u00e9n\u00e9rateur de l’ITP. Toutefois, une imposition \u00e0 l’IRPF peut survenir si le bien est vendu ult\u00e9rieurement, la plus-value \u00e9tant alors calcul\u00e9e \u00e0 partir de la valeur d’acquisition initiale de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Le vendeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 doit d\u00e9clarer dans son IRPF<\/strong> la plus-value ou moins-value g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par la transmission. Elle se calcule comme la diff\u00e9rence entre la valeur d’acquisition du bien (le prix pay\u00e9 \u00e0 l’\u00e9poque) et le prix de vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Cette plus-value est impos\u00e9e en tant que revenu de l’\u00e9pargne, \u00e0 des taux qui, en 2024, oscillent entre 19 % et 28 % selon la tranche.<\/p>\n Il existe une exon\u00e9ration importante pour les personnes de plus de 65 ans<\/strong> : la plus-value g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par la transmission de la r\u00e9sidence habituelle est exon\u00e9r\u00e9e d’IRPF pour les personnes de plus de 65 ans. Cette exon\u00e9ration peut s’appliquer \u00e0 la vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 si les conditions requises sont remplies, ce qui, dans de nombreux cas, rend cette op\u00e9ration tr\u00e8s avantageuse fiscalement pour le vendeur. Il est indispensable de confirmer ce point aupr\u00e8s d’un conseiller fiscal avant l’op\u00e9ration.<\/p>\n Il existe \u00e9galement l’obligation de r\u00e9gler la plus-value municipale<\/strong> (imp\u00f4t sur l’augmentation de valeur des terrains urbains), qui incombe au vendeur sauf accord contraire. La base de calcul correspond \u00e0 la valeur du terrain aff\u00e9rente \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9 transmise.<\/p>\n Dans des communes comme Vera, Garrucha, Moj\u00e1car ou San Juan de los Terreros, le march\u00e9 immobilier repose sur une demande solide, tant nationale qu’internationale. Les biens de cette zone ont maintenu, et dans de nombreux cas augment\u00e9, leur valeur ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce qui ajoute un int\u00e9r\u00eat suppl\u00e9mentaire pour qui ach\u00e8te aujourd’hui au prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et consolidera la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l’avenir.<\/p>\n Ce n’est pas une zone de sp\u00e9culation \u00e0 court terme, mais un march\u00e9 aux fondamentaux solides : bonne qualit\u00e9 de vie, climat, accessibilit\u00e9 et demande stable. Pour l’investisseur qui raisonne \u00e0 long terme, c’est exactement le contexte requis pour ce type d’op\u00e9ration.<\/p>\n {\u00ab\u00a0es\u00a0\u00bb:\u00a0\u00bbrnrn<\/p>\n La ru00e9ponse du00e9pend de trois facteurs que seul l’acheteur peut u00e9valuer : son horizon temporel, son besoin de liquiditu00e9s et sa tolu00e9rance u00e0 l’incertitude du du00e9lai. Si ces trois u00e9lu00e9ments correspondent aux caractu00e9ristiques de l’opu00e9ration concru00e8te, la nue-propriu00e9tu00e9 peut constituer une entru00e9e sur le marchu00e9 immobilier avec un rapport prix-valeur difficile u00e0 trouver dans une opu00e9ration classique.rnrn<\/p>\n Si vous envisagez ce type d’investissement ou si vous souhaitez simplement mieux comprendre son fonctionnement, chez ZAR 2010 nous sommes disponibles pour vous expliquer les du00e9tails de toute opu00e9ration concru00e8te, sans engagement et avec toute la transparence que trente ans sur ce marchu00e9 nous ont appris u00e0 valoriser. Vous pouvez nous contacter par tu00e9lu00e9phone, par e-mail ou passer u00e0 notre agence u00e0 Garrucha.\u00a0\u00bb}<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La nue-propri\u00e9t\u00e9 vous permet d’acheter un bien immobilier en dessous du prix du march\u00e9 avec toutes les garanties l\u00e9gales. D\u00e9couvrez comment cela fonctionne, ses avantages et ses risques r\u00e9els.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":55569,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1,681,1214,674,1219,1059],"tags":[],"class_list":["post-63229","post","type-post","status-publish","format-image","has-post-thumbnail","hentry","category-inmobiliaria","category-informacion-adicional","category-donnees-annexes-juridiques","category-informacion-util","category-informations-utiles-immobilier","category-non-classifiee","post_format-post-format-image"],"acf":[],"yoast_head":"\nQu’est-ce que la nue-propriu00e9tu00e9 et comment fonctionne-t-ellernrn<\/p>\n
Pourquoi vend-on la nue-propriu00e9tu00e9 de son logementrnrn<\/p>\n
Le prix : pourquoi la nue-propri\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie-t-elle d’une d\u00e9cote ?<\/h2>\n
\n
Avantages d’acheter en nue-propri\u00e9t\u00e9 comme investissement<\/h2>\n
Prix d’entr\u00e9e r\u00e9duit<\/h3>\n
Un investissement s\u00fbr et enregistr\u00e9<\/h3>\n
Absence de frais de gestion pendant l’usufruit<\/h3>\n
Planification patrimoniale \u00e0 long terme<\/h3>\n
Risques et inconv\u00e9nients \u00e0 \u00e9valuer<\/h2>\n
L’incertitude du d\u00e9lai<\/h3>\n
Immobilisation du capital<\/h3>\n
D\u00e9penses extraordinaires et \u00e9tat du bien<\/h3>\n
Imposibilidad de uso inmediatorn<\/p>\n
Marco legal: lo que hay que saber antes de firmarrnrn<\/p>\n
rn<\/p>\n
Fiscalidad: impacto para el comprador y para el vendedorrnrn<\/p>\n
Para el compradorrnrn<\/p>\n
Impossibilitu00e9 d’usage immu00e9diatrn<\/p>\n
Cadre lu00e9gal : ce qu’il faut savoir avant de signerrnrn<\/p>\n
rn<\/p>\n
Fiscalitu00e9 : impact pour l’acheteur et pour le vendeurrnrn<\/p>\n
Pour l’acheteurrnrn<\/p>\n
Pour le vendeur<\/h3>\n
La nue-propri\u00e9t\u00e9 dans le Levante alm\u00e9riense : un march\u00e9 porteur<\/h2>\n
La nue-propri\u00e9t\u00e9 est-elle faite pour vous ?<\/h2>\n